Quem paga o PPCI: o locador ou o locatário?

A pergunta "quem paga o PPCI em imóvel alugado" é uma das mais frequentes em contratos comerciais no Paraná. A resposta depende de três fatores: o que diz a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o que está escrito no contrato de locação específico e quem será considerado o responsável pelo uso perante o CBMPR. Entender essa divisão antes de assinar o contrato evita conflitos caros depois.

A regra geral: obrigação estrutural é do locador

A Lei do Inquilinato classifica as benfeitorias em três categorias: necessárias (indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar deterioração), úteis (que aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (de mero embelezamento). As benfeitorias necessárias são obrigação do locador — e a adequação das condições de segurança contra incêndio se enquadra nessa categoria, por ser exigência legal que afeta a habitabilidade e a regularidade do imóvel.

Na prática: quando um imóvel comercial nunca teve PPCI ou está com o certificado vencido por causa de obras ou mudanças realizadas pelo próprio proprietário, os custos de regularização em regra cabem ao locador. Se o locatário mudar o uso do imóvel (por exemplo, transformar uma sala comercial em restaurante com cozinha industrial) e essa mudança gerar novas exigências do Corpo de Bombeiros, a situação se inverte.

O contrato pode alterar essa divisão

Cláusulas contratuais que transferem ao locatário a responsabilidade pela obtenção e custeio do PPCI são juridicamente válidas. Muitos contratos comerciais de locação já incluem essa previsão, especialmente em galpões e imóveis de uso industrial. Nesses casos, o inquilino assume o processo e os custos.

Quem o CBMPR autua em caso de irregularidade

Independentemente do que diz o contrato de locação, o Corpo de Bombeiros Militar do Paraná autua quem ocupa e usa o imóvel sem a devida regularização. Na prática, isso significa que o inquilino que opera um estabelecimento sem PPCI está na linha de frente da fiscalização: é ele quem recebe a notificação, a multa e, em casos graves, a interdição do espaço.

Após ser autuado, o locatário pode acionar o locador na Justiça para ressarcimento — se o contrato atribuir a obrigação ao proprietário. Mas o processo de regularização junto ao CBMPR precisa acontecer de qualquer forma, e o tempo entre a autuação e a regularização representa dias ou semanas com o negócio fechado.

Quem protocola o processo junto ao CBMPR

O processo de licenciamento junto ao CBMPR pode ser protocolado pelo proprietário ou pelo responsável pelo uso (locatário), desde que haja as devidas autorizações e documentações. Na prática, em imóveis alugados onde o inquilino arca com os custos, o próprio locatário contrata o engenheiro e conduz o processo. Em imóveis onde o proprietário é responsável, ele deve garantir que o licenciamento esteja em dia antes de locar o espaço.

Atenção redobrada na mudança de uso do imóvel

O ponto de maior conflito em contratos de locação comercial no Paraná é a mudança de uso. Se o inquilino recebe uma sala comercial simples e instala um restaurante com cozinha industrial, transforma uma loja em academia ou converte um galpão em depósito com alta carga de incêndio, as exigências do CBMPR mudam significativamente. Nesses casos, os custos adicionais costumam recair sobre o locatário que promoveu a mudança de uso.

• Antes de locar um imóvel para o seu negócio, verifique se ele já tem PPCI vigente ou se precisará de adequações para o seu tipo de atividade;
• Inclua no contrato quem é responsável pelo PPCI e pela renovação periódica do certificado;
• Negocie a situação irregular antes de iniciar as atividades — operar sem PPCI é risco financeiro e jurídico para o locatário;
• Guarde os comprovantes de solicitação de regularização ao locador, caso o proprietário seja o responsável e esteja em mora.