Quem paga o PPCI: o locador ou o locatário?

Em imóvel alugado, o custo do PPCI é responsabilidade do locador (proprietário) pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), pois trata-se de adaptação estrutural do imóvel — não de uso do locatário. Dito isso, o contrato de locação pode transferir essa obrigação ao locatário, e muitos contratos comerciais assim o fazem. A resposta definitiva para o seu caso depende de três fatores: o que diz a Lei do Inquilinato, o que está escrito no contrato específico e quem será considerado o responsável técnico perante o CBMPR.

A regra geral: obrigação estrutural é do locador

A Lei do Inquilinato classifica as benfeitorias em três categorias: necessárias (indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar deterioração), úteis (que aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (de mero embelezamento). As benfeitorias necessárias são obrigação do locador, e a adequação das condições de segurança contra incêndio se enquadra nessa categoria, por ser exigência legal que afeta a habitabilidade e a regularidade do imóvel.

Na prática: quando um imóvel comercial nunca teve PPCI ou está com o certificado vencido por causa de obras ou mudanças realizadas pelo próprio proprietário, os custos de regularização em regra cabem ao locador. Se o locatário mudar o uso do imóvel (por exemplo, transformar uma sala comercial em restaurante com cozinha industrial) e essa mudança gerar novas exigências do Corpo de Bombeiros, a situação se inverte.

O contrato pode alterar essa divisão

Cláusulas contratuais que transferem ao locatário a responsabilidade pela obtenção e custeio do PPCI são juridicamente válidas. Muitos contratos comerciais de locação já incluem essa previsão, especialmente em galpões e imóveis de uso industrial. Nesses casos, o inquilino assume o processo e os custos. Para entender o que o processo de elaboração e aprovação do PPCI envolve, leia nosso guia completo.

Quem o CBMPR autua em caso de irregularidade

Independentemente do que diz o contrato de locação, o Corpo de Bombeiros Militar do Paraná autua quem ocupa e usa o imóvel sem a devida regularização. Na prática, isso significa que o inquilino que opera um estabelecimento sem PPCI está na linha de frente da fiscalização: é ele quem recebe a notificação, a multa e, em casos graves, a interdição do espaço. Se você já recebeu uma notificação, confira o que fazer ao receber notificação dos bombeiros no Paraná.

Após ser autuado, o locatário pode acionar o locador na Justiça para ressarcimento, se o contrato atribuir a obrigação ao proprietário. Mas o processo de regularização junto ao CBMPR precisa acontecer de qualquer forma, e o tempo entre a autuação e a regularização representa dias ou semanas com o negócio fechado.

Quem protocola o processo junto ao CBMPR

O processo de licenciamento junto ao CBMPR pode ser protocolado pelo proprietário ou pelo responsável pelo uso (locatário), desde que haja as devidas autorizações e documentações. Na prática, em imóveis alugados onde o inquilino arca com os custos, o próprio locatário contrata o engenheiro e conduz o processo. Em imóveis onde o proprietário é responsável, ele deve garantir que o licenciamento esteja em dia antes de locar o espaço.

Atenção redobrada na mudança de uso do imóvel

O ponto de maior conflito em contratos de locação comercial no Paraná é a mudança de uso. Se o inquilino recebe uma sala comercial simples e instala um restaurante com cozinha industrial, transforma uma loja em academia ou converte um galpão em depósito com alta carga de incêndio, as exigências do CBMPR mudam significativamente. Nesses casos, os custos adicionais costumam recair sobre o locatário que promoveu a mudança de uso.

• Antes de locar um imóvel para o seu negócio, verifique se ele já tem PPCI vigente ou se precisará de adequações para o seu tipo de atividade;
• Inclua no contrato quem é responsável pelo PPCI e pela renovação periódica do certificado;
• Negocie a situação irregular antes de iniciar as atividades, operar sem PPCI é risco financeiro e jurídico para o locatário;
• Guarde os comprovantes de solicitação de regularização ao locador, caso o proprietário seja o responsável e esteja em mora.

Fundamento jurídico no Código Civil e na Lei do Inquilinato

A análise jurídica da responsabilidade pelo PPCI parte de dois diplomas legais. O Código Civil (Lei 10.406/2002) consagra no art. 422 a boa-fé objetiva nas relações contratuais: ambas as partes devem agir com lealdade e transparência, inclusive quanto a obrigações de segurança. O art. 927 impõe responsabilidade civil a quem causar dano a terceiro, o que inclui danos decorrentes de incêndio em imóvel sem regularização. Já a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) detalha no art. 22 as obrigações do locador (entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina) e no art. 23 as obrigações do locatário (usar o imóvel conforme convencionado).

Na prática, o PPCI se encaixa como obrigação estrutural do locador quando a ausência de regularização preexiste à locação ou decorre de características físicas do imóvel. Quando a exigência surge a partir do uso específico que o locatário dará ao imóvel — o que o CBMPR avalia pelas NPTs (Normas de Procedimento Técnico) aplicáveis à ocupação —, os custos tendem a ser atribuídos ao inquilino. Entenda melhor o que é o PPCI e para que serve antes de negociar com o locador.

Cláusulas contratuais que transferem a responsabilidade

Contratos bem redigidos explicitam de forma clara quem é responsável por cada etapa do PPCI. Veja os modelos mais comuns de cláusulas utilizadas em contratos comerciais no Paraná e o que cada uma implica na prática:

1. Cláusula de entrega com PPCI vigente: "O locador se obriga a entregar o imóvel com PPCI aprovado pelo CBMPR e válido para a ocupação destinada." — Neste caso, o locador arca com toda a regularização inicial.
2. Cláusula de responsabilidade total do locatário: "Compete exclusivamente ao locatário obter, às suas expensas, todos os licenciamentos de segurança contra incêndio junto ao CBMPR necessários para o exercício de suas atividades." — O inquilino arca com projeto, taxas e manutenção.
3. Cláusula de responsabilidade compartilhada: "O locador providenciará o PPCI de base do imóvel; adaptações decorrentes do uso específico do locatário serão custeadas por este." — Divisão por escopo de responsabilidade.
4. Cláusula de renovação periódica: "A renovação do AVCB/CLCB durante a vigência do contrato é de responsabilidade do locatário, que deverá apresentar o certificado atualizado ao locador a cada vencimento." — Define quem renova ao longo do tempo.

Tabela de cenários: locador vs locatário

A tabela abaixo resume os cenários mais comuns em imóveis alugados no Paraná e quem costuma ser o responsável pelo PPCI em cada situação, conforme as regras do CBMPR e a jurisprudência majoritária:

AVCB ou CLCB: quem obtém e o que cada um representa

O certificado emitido pelo CBMPR ao final do processo pode ser um AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) para edificações de maior porte e risco, ou um CLCB (Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros) para edificações de menor risco. A obrigação de obter um ou outro depende das características da edificação e da atividade exercida, conforme as NPTs do CBMPR. Entenda a diferença detalhada em AVCB, CLCB e CVCB no Paraná: qual é o seu.

Em termos práticos para a relação locador-locatário: quem obtém o certificado é quem contratou o engenheiro e protocolou o processo. O nome do responsável técnico e do solicitante ficará registrado nos arquivos do CBMPR. Por isso, é fundamental que o contrato de locação especifique não apenas quem paga, mas quem será o solicitante formal junto ao Corpo de Bombeiros.

O que fazer em caso de disputa entre locador e locatário

Disputas sobre quem paga o PPCI são comuns, especialmente quando o contrato é omisso ou genérico. O caminho recomendado, em ordem de prioridade, é:

1. Revisar o contrato de locação com um advogado especializado em direito imobiliário para identificar cláusulas expressas ou implícitas sobre licenciamento de segurança;
2. Notificar extrajudicialmente o locador por escrito, solicitando a regularização dentro de prazo determinado, se a obrigação for dele segundo o contrato ou a lei;
3. Protocolar o PPCI por conta própria se o prazo para regularização junto ao CBMPR for urgente, reservando o direito de regresso contra o locador na Justiça;
4. Mediar o conflito antes de judicializar — câmaras de mediação imobiliária são mais rápidas e menos custosas do que ações judiciais;
5. Ingressar com ação de cobrança ou de obrigação de fazer caso o locador se recuse a cumprir a obrigação que lhe compete, com pedido de tutela de urgência se o CBMPR estiver prestes a interditar o estabelecimento.

Quanto custa o PPCI e como negociar o rateio no contrato

O custo do PPCI varia conforme a área construída, o tipo de ocupação e a complexidade das instalações exigidas. Para imóveis comerciais de pequeno porte, o investimento pode ser bastante acessível; para galpões industriais ou edificações com sistemas de sprinklers e detecção automática, o valor cresce significativamente. Consulte quanto custa um projeto de prevenção de incêndio para ter referências de mercado no Paraná.

Na negociação do contrato, as partes podem optar por um rateio proporcional: o locador arca com a estrutura básica (saídas de emergência, sinalização, extintores) e o locatário arca com as instalações específicas do seu negócio (sistema de detecção, SPDA, pressurização de escadas). Esse modelo é comum em shoppings e centros empresariais no Paraná.

Renovação do PPCI durante a vigência do contrato de locação

O AVCB e o CLCB emitidos pelo CBMPR têm prazo de validade que varia conforme a ocupação e o risco da edificação. Em contratos de locação de longa duração (3, 5 ou 10 anos), o certificado vai vencer durante a vigência e precisará ser renovado. O contrato deve prever expressamente de quem é essa obrigação.

• Se o contrato for omisso sobre renovação, aplica-se a regra geral: obrigação do locador como responsável pela manutenção estrutural do imóvel;
• Se o contrato atribuir ao locatário a responsabilidade pelas licenças de funcionamento, a renovação do PPCI geralmente se enquadra nessa previsão;
• O locatário que renovar o PPCI por conta própria — quando a obrigação era do locador — pode descontar o valor do aluguel, com fundamento no art. 26 da Lei do Inquilinato (benfeitorias necessárias realizadas sem autorização por urgência);
• Recomenda-se incluir no contrato um cronograma de renovação com prazos e responsáveis claramente definidos.

PPCI, seguro do imóvel e cláusulas de seguro no contrato

Muitos contratos de locação comercial exigem que o locatário contrate um seguro contra incêndio para o imóvel. Nesse cenário, o PPCI regular é condição essencial: seguradoras frequentemente negam cobertura ou reduzem a indenização quando o imóvel não possui certificado válido emitido pelo CBMPR. A ausência de PPCI pode configurar agravamento de risco, liberando a seguradora do pagamento do sinistro.

Documentos necessários para o processo de PPCI em imóvel alugado

Independentemente de quem pague pelo PPCI, o processo junto ao CBMPR exige documentação específica. Em imóveis alugados, frequentemente é necessário reunir documentos tanto do locador quanto do locatário. Consulte a lista completa em documentos necessários para entrada do PPCI no CBMPR.

• Do imóvel (responsabilidade do locador fornecer): planta baixa atualizada com área e uso, habite-se ou certidão de regularização, matrícula do imóvel;
• Da atividade (responsabilidade do locatário fornecer): CNAE da empresa, alvará de funcionamento municipal, memorial descritivo das atividades exercidas;
• Do responsável técnico (independentemente de quem pague): ART do engenheiro responsável, projeto técnico conforme NPTs do CBMPR, memorial de cálculo dos sistemas;
• Do processo administrativo: formulários do CBMPR devidamente preenchidos, comprovante de pagamento das taxas de análise.

Inspeção e pré-vistoria: como se preparar para a aprovação

Antes de submeter o processo ao CBMPR, é recomendável realizar uma inspeção técnica prévia no imóvel para identificar adequações necessárias. Essa etapa economiza tempo e dinheiro ao evitar exigências durante a análise do projeto. Saiba mais sobre inspeção e pré-vistoria dos bombeiros no Paraná e como se preparar.

Em imóveis alugados, a pré-vistoria é especialmente útil para delimitar as responsabilidades entre locador e locatário: ela identifica quais adequações são estruturais (responsabilidade do proprietário) e quais decorrem do uso específico (responsabilidade do inquilino). Com esse levantamento em mãos, as partes conseguem negociar de forma mais objetiva antes de assinar o contrato ou durante a vigência da locação.

Checklist: o que revisar no contrato de locação sobre PPCI

Use esta lista antes de assinar qualquer contrato de locação comercial no Paraná para garantir que as responsabilidades pelo PPCI estejam claramente definidas:

1. O contrato menciona expressamente o PPCI, AVCB ou CLCB? Ou usa termos genéricos como "licenças necessárias"?
2. Quem é responsável pela obtenção inicial do certificado junto ao CBMPR?
3. Quem arca com os custos do projeto técnico e da ART do engenheiro responsável?
4. Existe cláusula sobre renovação do certificado durante a vigência do contrato?
5. O contrato prevê o que acontece se o CBMPR fizer exigências adicionais após o protocolo?
6. Existe previsão de rescisão ou desconto de aluguel caso o locador não regularize o imóvel dentro do prazo acordado?
7. O contrato define responsabilidades caso o locatário mude o uso do imóvel durante a locação?
8. Há cláusula sobre manutenção dos sistemas de segurança (extintores, sinalização, detecção) ao longo do contrato?

Para informações e protocolamentos oficiais, acesse o CBMPR — Corpo de Bombeiros Militar do Paraná ou consulte o CREA-PR para questões de responsabilidade técnica.